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부동산

은퇴자를 위한 주택임대사업 아이템 셰어하우스

월세 비중이 높은 주택이 대세인 시대가 되었다. 임대사업을 통해 노후에 월세도 받으면서 세금 혜택도 챙길 수 있는 아이템으로 셰어하우스가 주목받는 이유다. 성장기에 돌입한 셰어하우스 시장에 베이비붐 세대의 진입이 눈에 띄게 늘고 있다.

은퇴층, 주택 활용 셰어하우스 임대 노려볼 만

은퇴에 돌입했거나 은퇴를 앞둔 베이비붐 세대가 셰어하우스 창업에 관심을 가져야 할 이유는 두 가지다. 셰어하우스는 월세를 받으므로 노후의 생활자금이 나오는 창구가 될 수 있고, 임대사업자로 등록해서 장기 임대할 경우에는 각종 세금감면 혜택과 양도세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

우리나라 베이비부머의 자산에서 부동산 비중이 절대적으로 높은 점을 감안한다면 결국 부동산을 활용해 임대수익을 거두는 전략으로 노후생활을 모색할 수밖에 없다. 최근 기존 아파트를 처분하고 다가구주택을 매입하거나 신축해서 임대사업에 나서는 베이비부머가 적잖게 늘어나는 이유다. 아파트는 값이 오른다고 해도 결국 처분해야만 수익을 거둘 수 있기 때문에 베이비부머 입장에서는 집 한 채를 보유 중인 것에 지나지 않는다.

셰어하우스 창업 방식은 두 가지가 있다. 전세나 월세로 주택을 빌려서 다시 임차를 내는 방식인데, 초기 자금이 들지 않는 장점이 있다. 다만 2년 후 재계약할 때 전세보증금이나 월세를 크게 올려달라고 한다면 손해를 보고 폐업하는 경우도 있으니 주의해야 한다.베이비붐 세대에게는 자가 주택을 활용해서 장기임대하는 방법을 가장 추천할 만하다. 지금처럼 셰어하우스 공급이 많고, 다주택자에 대한 규제가 심한 시기에는 장기임대전략으로 창업하는 편이 여러모로 이득이다.

사정에 따라 선택하는 셰어하우스 관리방식

셰어하우스는 창업비용 측면에서는 원룸이나 오피스텔보다 유리하지만, 관리 측면에서는 손이 더 많이 간다. 현재 시장에는 여러 가지 관리방식이 운영되고 있는 만큼 자신의 처지에 맞는 선택이 가능하다.

첫 번째, 임대관리회사가 홍보만 해주는 방식으로 관리할 수 있다. 임대관리회사가 홈페이지에 집을 노출하고 집주인 연락처를 공개하면, 집주인이 직접 건물을 관리하고 문도 열어주고 계약도 진행하는 시스템이다. 우선 셰어하우스 규모가 작고 집주인도 시간적 여유가 있다면 유리한 방식이다. 홍보 비용은 연간 100만원 내외다. 

두 번째, 임대관리회사에 통으로 임대를 주는 방식이다. 관리회사가 셰어하우스의 운영을 전적으로 맡은 후, 집주인에게는 약속한 일정 수익금만 주고 남은 수익금은 회사가 가져간다. 집주인은 공실을 신경 쓰지 않고도 안정적인 수익을 얻을 수 있다. 

세 번째, 임대관리회사가 일정 금액을 받고 운영만 맡는 방식이다. 예를 들어, 집주인에게 3만원, 입주자에게 2만원을 받아 1인당 월 5만원에 다양한 서비스를 제공한다. 세입자 모집과 계약체결서비스, 2주에 한번 정도 공용공간을 청소해주는 서비스, 세입자 민원 해결서비스 등이 그것이다. 이 운영방식을 선택하려면 세입자 수가 일정 규모 이상 되어야 효과가 있다.

셰어하우스 성공 포인트를 잘 잡아야

셰어하우스는 잘만 운영하면 빠르게 투자금을 회수할 수 있다. 따라서 창업 이전에 충분한 시장조사와 운영에 대한 노하우를 숙지하는 게 필요하다. 셰어하우스를 선호하는 주요 고객층은 20대 여성이다. 따라서 여성들이 접근하기 좋은 위치를 선점해야 하며, 내부 인테리어를 깔끔하게 하는 등 여성의 관점으로 창업해야 한다.

잘되는 셰어하우스는 공간구조가 큰 역할을 한다. 각각 침실의 독립성이 잘 보장되어야 인기가 좋다. 주방, 식당 같은 공용공간보다는 방 크기가 클수록 인기가 있고 더 많은 월세를 받을 수 있다. 또한 셰어하우스는 여러 사람이 모여 살다보니 크고 작은 문제들이 늘 발생한다. 셰어하우스의 운영 노하우를 사전에 잘 파악해서 규칙을 정해놓고, 이에 동의하는 사람만을 입주시키는 방식으로 운영해야 한다.

셰어하우스의 수익성도 따져야 한다. 방 하나의 임대 수익성만을 따지자면 원룸이 가장 높다. 그러나 원룸은 투자비용이 크다. 독립적인 욕실과 주방, 현관을 모두 설치해야 하기 때문이다. 예전에는 한 세대를 불법으로 쪼개어 원룸으로 임대하는 경우도 많았지만, 지금은 셰어하우스가 있으니 그럴 필요가 없다. 셰어하우스는 한 세대이므로 주차장 계산 시 원룸보다 유리하다. 주차대수가 줄면 1층에 근린상가 등을 들일 수 있기 때문에 전체적인 임대수익을 따지면 이득이다. 

셰어하우스란?

셰어하우스(share house)는 다수가 한 집에서 살면서 지극히 개인적인 공간인 침실은 각자 따로 사용하지만, 거실·화장실·욕실 등은 공유하는 생활방식을 말 한다.

구선영·<아파트 살 돈으로 건물주 되기> 저자

http://all100plan.com/2018-autumn-sak1/