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부동산

여유로운 노후 위해 ‘주택임대사업자’를 공부하라

은퇴 후 주택으로 임대수입을 얻고자 한다면 우선 주택임대사업자에 대해 알아야 한다. 주택임대사업자 등록제도는 개인이 다른 사람에게 주택을 임대할 때 세금감면 혜택을 주는 대신 임대료 상승폭을 제한해 임대시장을 안정화하기 위한 제도다.

의무임대기간 길수록 혜택 늘어나

주택임대사업자 등록 시 제일 먼저 의무 임대 기간을 선택해야 한다. 4년 이상 단기임대와 8년 이상 준공공임대가 있는데, 준공공임대가 혜택이 크다. 의무 임대 기간 동안 임대료 인상률이 연 5% 이하로 규제되는 점은 같다. 

등록이 제한되는 주택은 없다. 단독(단독, 다가구 등) 또는 공동주택(연립, 다세대, 아파트 등)을 1호(1세대) 이상 소유하거나, 분양・매매・건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 사람은 누구나 임대하려는 주택을 등록할 수 있다. 본인이 거주하는 집의 일부를 독립적인 세대로 임대하는 다가구주택과 단독주택, 전용면적 85㎡ 이하의 주거용 오피스텔도 등록할 수 있다. 무허가주택, 비주거용 오피스텔, 전용면적 85㎡ 이상의 주거용 오피스텔은 등록할 수 없다. 

등록은 등본상 거주지가 있는 시・군・구청 주택과에서 받는다. 기존 건물은 매매계약서와 신분증만 있으면 등록할 수 있다. 신축건물은 건축인허가서 등 추가 필요서류를 갖추어야 한다.
            

주택임대사업자 세금 혜택 확인해야

주택임대사업자 등록은 개인이 처한 상황에 따라 유리할 수도 있고 불리할 수도 있으므로 등록으로 인한 장점과 단점을 따져서 비교해야 한다. 
등록 시 단점은 임대사업자 등록 시 국민연금, 건강보험료가 발생하고, 피부양자의 경우 자산 현황에 따라 자격이 박탈될 수 있다는 점이다. 임대료 상승이 연간 5%로 제한되므로 마음대로 임대료를 올리지도 못한다. 
등록 시 장점을 살펴보자. 가장 큰 장점은 주택임대사업자로 등록 시 그 임대주택은 주택 수에서 제외된다는 점이다. 이렇게 되면 양도세 계산 시 유리하다. 주택임대사업자 본인이 2년 이상 거주한 주택을 처분할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 임대주택 몇 채를 보유하든 양도세 중과적용이 되지 않고 일반과세 적용을 받는 것도 이득이다. 양도세 외에도 각종 세금 혜택이 기다린다. 최초 분양주택과 최초 시공주택에 한해 취득세가 면적과 임대 기간에 따라 25%부터 완전면제까지 차등 감면된다. 

재산세도 혜택이 있다. 2018년 말까지는 임대주택을 2채 이상 등록한 경우에만 혜택을 주는데, 2019년부터는 1채만 등록해도 재산세를 감면해주고 다가구주택도 40㎡ 이하인 경우 재산세를 감면해준다. 재산세 감면은 2021년까지 3년간 한시적으로 운영되며 연장 여부는 종료 시점에 알 수 있다. 

8년 이상 임대하면 매년 내야 하는 종합부동산세 대상에서 제외되는 이점도 있다. 또 임대사업자로 등록하면 임대소득세 계산 시 공제율이 높아져 소득세가 줄어드는 혜택도 누릴 수 있다.
        

주택임대사업자 등록 시 유불리 따져야

주택임대사업자 등록 여부는 개인의 노후플랜에 따라 달리 생각해야 한다. 
임대 중인 주택을 단기에 매도할 계획이라면 굳이 임대주택사업자로 등록할 필요가 없다. 정해진 기간을 채우지 못한 채 매도하면 감면세액과 이자 상당 가산액을 추징한다. 
따라서 장기 보유로 세금을 감면받는 편이 유리한지 임대료 올리기와 임대주택 매도를 자유롭게 하는 편이 유리한지 따져보면 된다. 

임대의 목적이 안정적인 임대수입과 장기 보유에 따른 양도차익에 있다면 주택임대사업자로 등록해야 한다. 일반적으로 근로소득자나 사업자가 오피스텔이나 공동주택(다세대, 연립)을 2채 정도 임대한다면 등록하는 편이 유리하다. 연간 임대소득이 2천만원 이하인 지역의료보험 가입자도 마찬가지로 임대주택사업자에 등록하는 편이 유리하다. 
그러나 고가의 9억 이상 주택이나 매각 예정인 주택인 경우에는 등 록했을 때 더 불리할 수 있다. 
        

구선영·주택부동산 전문가・<상가주택 짓기> 저자

http://all100plan.com/2018-summer-sak2/