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세금

부동산 공시가격 상승이 세금에 미치는 영향

올해 서울 공동주택 공시가격이 12년 만에 최대 폭으로 오르는 등 공시가격의 현실화가 진행되고 있다. 공시가격이 오르면 보유세 등 세금에는 어떤 영향을 미치는지 알아보자.

부동산 공시가격 산정

부동산 공시가격은 ‘부동산 가격 공시에 관한 법률’에 따라 국가 및 지방자치단체가 매년 1월 1일을 기준으로 정하는 부동산의 공적 가격이다. 국토교통부에서 표준단독주택, 공동주택, 표준지의 공시가격을 결정하며, 시군구에서 이를 기준으로 개별주택, 개별지의 공시가격을 결정해 공시한다. 부동산 공시가격은 상속·증여세, 종합부동산세, 재산세 등의 조세, 건강보험료 등에 활용된다. 

공시가격과 보유세

공시가격은 보유세라고 불리는 재산세와 종합부동산세에 직접적인 영향을 미친다. 종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일)을 기준으로 부과되며, 매년 12월 초에 납부한다. 6월 1일 이후에 부동산을 매입한 경우 당해연도 종합부동산세는 부과되지 않으며, 반대로 6월 1일 이후에 부동산을 매각한 경우 당해연도 종합부동산세가 부과된다. 
종합부동산세는 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산한 가액이 일정금액을 초과할 때 부과된다. 주택의 경우 공시가격 중 6억원(1세대 1주택은 9억원), 토지는 종류에 따라 5억원(나대지 등) 또는 80억원(건축물 부속 토지 등)을 공제한다. 보유하는 부동산의 공시가격이 공제금액 이하인 경우 종합부동산세는 부과되지 않는다. 
주택의 경우 보유한 주택수에 따라 공제금액이 차등적용 된다. 기본적으로 6억원이 공제되고, 1세대 1주택의 경우 9억원이 공제된다. 종합부동산세 계산 시 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 단독으로 1주택을 소유한 경우를 말한다. 종합부동산세는 인별합산과세이기 때문에 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 지분 소유자별로 각각 6억원을 공제한다. 그래서 주택의 공시가격이 9억원을 초과하는 경우 단독명의보다는 공동명의가 유리하다. 공시가격이 9억원을 초과할 때 단독명의는 9억원을 공제하지만, 공동명의로 보유한 경우에는 12억원을 공제하기 때문이다.
부동산 공시가격이 오르면 보유세가 증가할 수 있다. 하지만 세부담 상한제, 고령·장기보유 세액감면 등 급격한 세부담 증가를 방지하는 제도가 있다. 세부담 상한이란 종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부해야 할 주택분 재산세와 종합부동산세의 합계액이 직전연도에 해당 주택에 부과된 재산세와 종합부동산세 대비 일정비율을 초과하지 않게 상한선을 정해둔 것이다. 재산세 부담은 직전연도 대비 최대 130% 이내에서, 총 보유세(재산세와 종합부동산세)는 직전 연도 대비 1세대 1주택자 기준 150% 이내로 상승폭이 제한된다. 또한 1세대 1주택인 65세 이상 고령자가 15년 이상 장기보유하는 경우 종합부동산세는 최대 70%까지 감면된다. 

주택임대사업자 등록과 증여를 통한 절세

일정한 요건을 갖춘 주택은 종합부동산세 대상에서 제외된다. 장기일반민간임대주택의 경우 임대개시일 현재 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우 3억원) 이하이고, 8년 이상 임대(2018년 3월 31일 이전에 주택임대사업자 등록한 경우 5년)하며, 연간 임대료 증가율이 5% 이내인 경우 종합부동산세 대상에서 제외된다. 2018년 9월 13일 이후 취득한 조정대상지역내 주택은 임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 계산에 포함된다. 종합부동산세를 줄이기 위해 주택임대사업자로 등록할 경우 8년 이상 의무임대기간 내에 해당 주택을 매각하면 과태료가 부과될 수 있으니 신중한 의사결정이 필요하다.  
종합부동산세 부과기준일인 6월 1일 전에 주택을 증여하면 종합부동산세 부담을 줄일 수 있다. 증여는 생전에 타인에게 무상으로 재산을 이전해주는 것으로 증여재산가액에 따라 최소 10%에서 최고 50%의 증여세율이 적용된다. 증여재산은 증여일 현재 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 시가에는 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 동안(평가기간)의 매매가액, 감정가액 등이 포함된다. 시가가 없는 경우 공시가격을 사용한다. 아파트의 경우 단지 내 비슷한 물건의 거래가 빈번하게 발생하므로 평가기간 내 거래된 가격을 증여재산가액으로 사용한다. 하지만 토지나 단독주택의 경우 시가로 볼만한 가격이 없는 경우가 많아 공시가격을 이용해 증여재산 가치를 평가하는 경우가 대부분이다. 단독주택을 개별단독주택가격 공시일인 4월 30일 이전에 증여를 하면 공시가격 인상에 따른 증여세와 종합부동산세를 줄일 수 있다. 
주택 증여의 경우 전세금이나 담보대출을 포함한 부담부증여나 배우자간 증여세 비과세 한도인 6억원을 이용해 증여세를 절세할 수 있다. 다만 부동산 증여의 경우 증여세뿐만 아니라 취득세(증여취득세율 4%)가 발생하므로 이 부분에 대한 고려가 필요하다. 단순히 종합부동산세를 줄이기 위한 주택 증여의 경우 증여세와 취득세가 종합부동산세 인상액보다 클 수 있으므로 두 가지를 비교해본 뒤 증여 여부를 선택해야 한다. 

임예지·NH농협은행 WM연금부 세무사

http://all100plan.com/2019-summer-ga8/