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부동산

정부의 부동산 규제와 하반기 주택시장 전망

2019년 상반기 주택시장은 강력한 대출규제 및 세제강화, 공시지가 급등 등 다양한 요인으로 거래가 감소하고, 가격도 조금씩 하락하고 있다. 그렇다면 하반기 주택시장 전망은 어떨까?

주택 가격의 지역별 양극화

현 정부가 출범한 지도 어느덧 2년이 지났다. 과열된 주택 시장을 안정시키기 위한 6·19대책(2017년 6월)부터 3기 신도시 발표(2019년 5월)까지 총 14차례의 부동산 정책 발표도 있었다. 
8·2대책 발표 직후부터 2019년 5월까지 지역별 주택 매매가격 변동률을 보면 서울(▲11.84%), 광주(▲7.02%) 등은 상승폭이 컸으나 창원(▼8.18%), 울산(▼6.82%) 등은 장기적 침체가 심각하다.
지역 양극화 현상과 지역별 차등 규제책이 오히려 더욱 부동산 가격 차이를 심화시키는 요인이 되기도 했다. 2017년 5월 현(現) 정부 출범 직후부터 주택가격은 상승했다. 2016년 11월 발표했던 ‘11·3 대책’의 효과가 약해지기도 했고 새 정부 출범에 대한 안정감과 향후 투기 수요 억제 정책을 예견한 일부 발 빠른 투자자의 움직임 등이 원인인 것으로 볼 수 있다.

계속되는 정부의 부동산 규제

이에 따른 정부의 대응도 빨랐다. 대통령 취임 출범 한 달 만인 6월 19일 청약조정대상지역 확대와 대출규제를 주 내용으로 첫 번째 부동산 대책을 발표했다. 하지만 서울 등 일부 지역 주택 가격은 더 올랐고, 정부는 8월에 강력한 규제를 총망라한 ‘8·2 대책’을 발표했다. 
전국을 조사하여 가격 상승이 가파른 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나누어 차등 규제하고 다주택자를 본격적으로 규제했다. 규제지역 내 2주택 이상 보유자에게 양도소득세 중과가 예고(2018년 4월 시행)됐고, 서울 전 지역과 세종시 등은 투기과열지구로 지정되어 대출규제가 심화되는 등 집중 규제했다. 그러나 기대만큼 주택시장이 안정되지 않았고, 10월에는 ‘가계부채종합대책’을 발표하면서 대출 문턱을 더욱 높였다. 
2018년 2월에는 안전진단 기준을 강화하면서 재건축을 규제했지만 주택 가격은 계속 올라 강북의 주요 아파트 중 중소형 면적 아파트 가격이 10억원을 넘겼고 강남 중형 아파트는 30억원을 넘나들었다. 결국 7월 종합부동산세를 강화안을 발표하고, 8월에는 가격 상승지역을 추가 규제했으나 식지 않는 투자열기로 추석을 앞둔 9월, 강력한 9·13대책이 발표됐다. 이는 대출규제 강화, 신규 취득 주택임대사업자 혜택 축소 등을 골자로 한 것인데 이를 기점으로 전국 주택 거래량이 눈에 띄게 줄면서 가격도 약보합세를 보이고 있다. 정부는 수요억제 분위기 속에 3기 신도시 등 공급 확대로 주택 시장 안정화를 꾀하고 있다.

하반기에도 현재 분위기 유지할 듯

2019년 상반기 주택시장은 정부정책 기조 유지와 강력한 대출규제 및 세제강화, 공시지가 급등 등으로 거래가 감소하고, 가격도 조금씩 하락하고 있다. 무주택자 위주로 재편된 청약시장에서도 무주택자 당첨 비율이 95% 이상으로 높아지면서 투기수요가 억제된 모습을 보이고 있다. 그러나 서울과 수도권 집값을 잡기 위한 부동산 규제의 영향이 지방에도 미쳐 8.2대책 이후 양극화 현상은 더욱 심화되었고 상승폭이 컸던 지역 위주로 잠재적 매수 수요는 여전히 부족한 상황이다. 현재로선 투자를 하기에는 규제가 많아 부담스럽고, 내 집 마련을 원하는 실수요자도 현금 여력이 필요하기 때문에 당분간 주택시장은 현재 분위기를 유지할 가능성이 높다.
수요억제 정책은 단기변수이고, 공급확대는 장기적인 트렌드다. 정부의 방향성이 확고한 만큼 2019년 여름은 성급한 투자보다는 현금의 비중을 높이고, 시장을 관망하는 자세가 필요한 시점이다. 

김효선·NH농협은행 부동산 수석위원

http://all100plan.com/2019-summer-sak1/