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귀농·귀촌

시골집 시세를 알아보자

시골집은 시세가 어느 정도 하는지 짐작조차 할 수 없고, 같은 집인데도 부동산마다 천차만별인 경우도 있어 혼란스럽다. 대략이라도 시세를 알아보려면 공시지가를 참고하라. 그 어떤 방법보다 제일 좋은 방법이다.
시골은 같은 집인데도 부동산마다 값이 다른 경우를 이따금 만난다. 최대 9천만 원이나 차이 나는 집을 소개받은 적도 있다. 땅도 마찬가지다. 왜 이렇게 차이가 날까. 시골은 대부분 집주인이 값을 정한다. 말하자면 얼마에 팔아달라고 하는 식이다. 1년이 지나도 안 팔리면 값을 조금 내리거나 올려 다른 부동산에 내놓는다. 그래도 안 팔리면 다시 거둬들였다가 얼마간 시간이 지난 뒤에 내놓으면서 값을 올리기도 하고, 사정이 생겨 급하면 더 내린 값으로 내놓는다. 그사이 흥정하다가 매매가 이뤄지지 않으면 흥정한 값이 또 돌아다닌다. 그래서 애초에 내놓은 값과 오르락내리락한 값이 제각각 돌아다녀 최저와 최고의 격차가 생긴다. 정말이지 놀랄 지경이다.
1천~2천만원씩 차이가 나는 경우도 다반사고, 3천~4천만원씩 차이가 나는 일도 흔하다. 예를 들면 애초에 1억 5천만원에 나온 집값이 시간이 지나면서 1억 2천 5백만원에서 1억 8천만원까지 돌아다니는 것이다. 또 집주인이 2억원에 내놓았는데 물건이 괜찮으면 부동산마다 웃돈을 얹어 소개한다. 최대 1억원까지 올려 부르는 경우도 보았다. 웃돈은 물론 부동산 소개비다.

시세가 없는 시골집

대도시에서는 집을 내놓을 때 아파트 매매가를 알 수 있는 사이트에서 얻은 정보로 시세를 가늠한 뒤에 부동산에 문의한다. 부동산에서 제시한 금액을 참고하기 때문에 비교적 시세가 고른 편이다. 게다가 주택이 밀집해 있고 환경이 유사한 물건이 많기 때문에 비교해볼 수도 있고, 값을 저울질해볼 수 있다.
하지만 시골은 비교해볼 대상이 마땅치 않다. 주인이 생각해서 내놓기에 시가를 짐작할 수 없다. 부동산에서도 비싸다거나 싸다고 조언하지 않는다. 대개 나이 드신 분들이기에 부른 값 그대로 소개한다. 공연히 물건에 대해 이러쿵저러쿵 말했다가 잘못 받아들여 역정을 내면 거래가 끊기기 때문이다.
간혹 흥정은 절대불가라든가 협상불가라는 물건을 만나기도 한다. 집주인이 내놓으면서 이런 말을 하면 부동산은 불만이 있어도 어쩌지 못한다. 부동산 홈페이지에 이런 글귀를 써넣기도 하고, 소개할 때 말하기도 한다. 그렇다고 마음에 드는데 물러설 필요는 없다. 시간이 지남에 따라 집주인의 마음이 바뀌기도 하고, 피치 못할 사정이 생겨 흥정이 가능할 수도 있기 때문이다.
또 다른 방법은 마을 사람들에게 물어보는 것이다. 이 집이 얼마에 나왔는지 물어보면 주인이 내놓은 실제 집값을 알 수 있다. 마을회관이나 노인정, 주변의 다양한 가게에서 물으면 집값뿐만 아니라 여러 가지 정보를 얻을 수 있다. 시골 사람들은 이웃에 관심이 많은 편이라 이사 오려는 이에게도 관심을 기울인다.

매매가를 비교해 보라

부동산에 나온 지 오래된 물건은 이런저런 사정으로 값이 다양하다. 하지만 소개받는 곳은 한 군데이므로 제대로 알 수 없다. 이처럼 드러난 값과 숨은 값을 알아내면 흥정하는 데 도움이 된다. 자신이 사려는 집값이 언제부터, 또 얼마에 돌아다니는지 알아보는 방법은 의외로 간단하다. 이 방법을 통해 가격변동을 알아본다.
보통 시골집을 찾을 때면 시나 군 단위로 찾는다. 예를 들면 용인 시골집 매매, 하는 식으로 알아본다. 그러다가 처인구 시골집 매매, 이동면 시골집 매매, 하면서 조금씩 좁혀 나간다. 부동산에서 소개받은 집이 마음에 들면 더 좁혀서 검색한다. 만약 용인시 처인구 백암면 가창리 12-34번지 집이라면 용인 가창리 시골집 매매, 구옥 매매로 검색한다.
그러면 시나 군, 또는 읍이나 면으로 검색했을 때보다 가창리에 대한 매물이 많이 나온다. 처음 보는 매물도 있고, 같은 매물을 다른 부동산에서 올린 것도 볼 수 있다. 값이 같기도 하고 들쑥날쑥 차이가 난다. 이렇게 알아보다 소개받은 부동산보다 값이 덜한 부동산이 있으면 이 사실을 소개받은 부동산에 알려 흥정해달라고 부탁한다.
또 등기부등본에는 실거래가가 적혀 있으므로 예전에 거래한 금액을 알 수 있다. ‘부동산 실거래가격 신고의무제도’는 2006년 1월 1일부터 시행한 제도다. 부동산이 신고의무를 잊고 빠뜨리면 과태료는 집주인에게 나오므로 이 부분도 확인해둔다. 본인이 직접 신고하려면 신분증을 가지고 시, 군, 구청에서 신고서를 작성해 낸다.

공시지가로 시세를 가늠한다

마지막으로 공시지가×제곱미터(㎡)의 값에 2.2에서 2.7까지 곱해 대략적인 시세를 알아본다. 도로 상황이 좋다거나 주변 여건이 좋다면 2.7을 곱하고 그렇지 않은 경우에는 2.2를 곱해 값을 가늠해본다. 이때 건물값은 별도다.
시골집은 아무리 쓸모가 없어 보여도 보통 1천~3천만원은 건물값으로 친다. 비교적 어느 정도 수리해서 쓸 수 있는 건물은 이 공식으로 낸 가격보다 값이 더 나간다. 무허가 건물이 아니면 공시지가에 건물값도 나오므로 이 공식으로 참고하면 어느 정도 불안을 잠재울 수 있다.
예를 들어 어떤 집의 대지면적이 300㎡에 공시지가가 10만원이라고 가정해보면 다음과 같이 계산할 수 있다.
300×100,000×2.2=66,000,000
300×100,000×2.5=75,000,000
300×100,000×2.7=81,000,000
각각 2.2~2.7을 곱하면 위와 같은 값이 나온다. 대략 6천 6백만원에서 8천 1백만원이다.
비공식이라도 이런 기준을 알고 있으면 답답하기만 한 시골집 시세를 가늠해볼 수 있다. 집이 쓸 만하면 건물값은 따로 봐야 한다. 시골이라도 인구가 밀집해서 도시화한 곳은 3~3.5 정도 곱한다. 이러면 대개 부동산에서 부르는 시세와 비슷하다. 물론 전원주택이거나 지은 지 오래되지 않는 집은 따로 셈해야 한다. 지자체 별로 귀농귀촌 세대주에게는 주거 임대료를 지원하는 곳도 있고, 주택 수리비를 지원하는 곳도 있으므로 본인이 귀촌을 하려는 지자체의 주거지원은 무엇이 있는지 확인해볼 필요도 있다. 또한 지자체 별로 귀농귀촌 세대주에게 주거 임대료를 지원하는 곳도 있고, 주택 수리비를 지원하는 곳도 있으므로 본인이 귀촌을 하려는 지자체의 주거지원은 무엇이 있는지 확인해볼 필요가 있다. 

남이영·<귀촌에 투자하라> 저자

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