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부동산

동네도 살리고 자산도 늘리는 노후주택 리모델링

이제 우리에겐 연남동, 을지로 등의 지명 만큼이나 연트럴파크, 힙지로 등의 별칭이 익숙하다.
적막감이 흐르던 서울의 원도심 골목이 사람이 붐비는 골목으로 변하자 물건이 오가는 유통 골목으로, 고용이 창출되고 경제활동이 활발해지는 생태 골목으로 변했다. 동네가 살아난 것이다. 어떻게 그렇게 되었을까?

늘어나는 노후 건축물

2019년 국토교통부의 건축물 현황 통계를 보면 전국에 30년 이상 된 노후 건축물은 37.8%(동수 기준)에 이른다. 건축물 10개 중 약 4개는 30년이 넘은 것이다. 주거용을 보면 47%로 상업용(27%)과 비교했을 때 노후된 건축물 비중이 훨씬 높다. 주거용 중 아파트의 비중은 약 60%이니 신규 아파트의 희소성이 얼마나 높은지 알 수 있다.
노후 건축물은 삶의 질을 크게 떨어뜨리고, 안전의 문제도 생긴다. 특히 주거용 건축물의 노후화는 일부 아파트에 수요가 집중되는 결과를 빚으면서 집값 안정에 부정적인 요소가 된다. 따라서 정부에서도 주택 재개발과 재건축뿐만 아니라 도시 재생 뉴딜 사업, 집주인 리모델링 임대주택 시범사업 등 주택 노후화 문제를 해결하기 위한 정책을 펼치고 있다.
상황이 이렇다 보니 최근 노후 건축물에 대한 관심이 높다. 저평가된 노후 건축물을 매입해서 리모델링 등을 통해 가치를 높이려는 계획이다. 특히 다주택자의 경우 대출, 세금 등의 규제로 아파트 매입이 어렵다 보니 그 대안으로 노후 건축물을 개조하여 거주와 임대소득을 동시에 얻고자 하는 수요도 늘었다.

노후 건축물 매입 시 유의점은

노후 건축물을 리모델링해서 가치를 높이기로 결정했다면 매입단계가 매우 중요하다. 저평가된 건축물을 찾아서 생각하고 있는 리모델링과 임대차 등이 가능한지 판단해야 하기 때문이다.
최우선으로 고려할 것은 입지다. 거주나 임차를 하기에 적합한지 교통환경과 유동인구, 대형마트나 병원 등의 생활편의시설, 학군 등을 분석해야 한다. 특히 학군은 초, 중, 고, 대학교에 따라 상가의 업종과 임대료가 달라질 수 있다.
둘째로 해당 건축물이 생각하는 형태로 리모델링이 가능할지 건축물대장, 토지이용계획확인원 등의 서류 확인이 필요하다. 토지이용계획확인원은 해당 토지에서 가능한 활용 범위와 제한되는 사항을 확인할 수 있는 서류다. 기재된 내용 중 용도지역과 지구에 따라 건축물의 면적과 층수의 규모, 상업 시설의 용도가 결정되니 반드시 체크해야 한다.
건축물대장은 건축물의 용도가 무엇인지, 불법건물은 아닌지 등이 상세히 기록되어 있다. 갑구의 건축물 구조와 연한 등을 확인해서 리모델링이 가능한지 구조적인 부분을 확인하고, 임대할 업종의 인허가에 문제가 없을지 따져봐야 한다. 특히 불법건축물일 경우 불법증축이나 용도변경 등이 을구에 기록되니 잊지 말고 체크해야 한다.
셋째로 투자비용과 향후 임대수익을 비교한 경제성 분석은 필수다. 건축물 매입비용 5억원과 리모델링 비용 1억원이 지출되었다면 전체 6억원 대비해서 최소한 5%대 이상의 임대수익률이 가능한지 판단해야 한다. 총 비용이 예산에서 가능한지 확인하고, 주변 임대료 시세와 기타 비용(재산세, 소득세, 의료보험 비용 등)을 파악해서 세후수익률로 판단한다. 최근에는 저금리로 임대수익률보다 대출이자율이 낮으므로 대출을 레버리지로 활용하는 것도 좋다.
마지막으로 리모델링 범위를 투입되는 비용과 향후 임대료 개선 효과를 따져보며 정해야 한다. 보통 벽을 깨끗하게 페인트칠을 하거나 문이나 간판을 바꾸는 등의 외관 공사와 화장실, 계단, 복도, 엘리베이터 설치, 옥상 개조 등의 내관 공사가 있다. 입지에 따른 주변 상권과 비용 등을 종합적으로 검토해서 최소의 비용으로 최대의 결과물을 만들 수 있도록 합리적인 결정을 해야 한다. 예를 들어 상업시설로 상권이 우수하다면 주택을 용도변경해서 상가로 임대할 수 있고, 대학가나 산업단지 인근으로 주택 임차에 유리하다면 반대로 상가를 주택으로 용도변경할 수도 있다. 

건축물 용도변경 절차를 점검하라

리모델링을 하는 과정에서 용도변경을 해야 하는 상황이 발생하는데 용도변경 절차는 개인이 혼자 하기에는 어려움이 많아 보통 건축사 또는 리모델링 전문가의 도움을 받는다. 그 절차는 다음과 같다.
먼저 해당 건축물이 변경하려는 용도에 맞는 건축기준에 부합해야 하고, 기존 용도와 변경하려는 용도가 어떤 시설군에 속하는지 확인해서 신고사항인지 허가사항인지 알아야 한다. 그리고 건물을 실측하고 원하는 공간 디자인에 맞게 건축 설계도면을 작성한 후 설계 내용이 인허가를 받을 수 있는지 확인한다. 도면이 완성되었다면 몇 군데 시공업체에 공사견적을 받아 시공능력, 가격 등을 평가해서 업체를 선정하고 계약 후 시공을 한다. 공사를 완공하고 준공 서류를 관할 행정기관에 제출해서 사용승인을 받으면 끝이다.
노후화된 건축물을 매입한 후 리모델링을 하는 투자는 사전에 점검해야 할 절차나 항목이 많다. 그러나 차근차근 리모델링을 이해하며 부딪쳐 본다면 어려운 과정만큼 보람도 클 것이다. 연남동이 연트럴파크가 되고, 을지로가 힙지로가 되는 원도심을 살리는 생태 골목의 한 걸음이 될 수도 있다. 

김효선 NH농협은행 부동산전문위원

http://all100plan.com/2020-autumn-sak1/