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귀농·귀촌

계약서 쓸 때 반드시 명심하라

계약할 때도 모든 서류를 직접 확인하고, 확인하라. 문제가 생기면 결국 자신이 책임져야 한다. 시골은 점검할 사항이 많으므로 꼼꼼하게 확인하고, 구두로 협의한 내용은 특약사항에 반드시 넣어두라.

도시는 아파트나 집을 계약할 때 부동산에서 모든 준비를 해놓고 기다린다. 당일 등기부등본은 물론이고 각종 공과금과 관리비, 세금같이 정산할 내용도 한눈에 알아볼 수 있도록 정리해놓아 크게 마음 쓸 일이 없는 편이다. 특약 사항의 경우에도 쌍방 모두 억울한 일이 벌어지지 않도록 세심한 주의를 기울인다. 그래서 지금까지 그래왔듯이 익숙한 설명을 듣고 서류를 한번 훑어본 뒤에 도장만 찍으면 되는데, 시골은 좀 다르다. 도시에서는 당연시하는 일도 시골은 ‘뭐 이렇게까지’, 혹은 ‘뭐 그럴 필요까지’ 하는 풍습이 있기 때문이다. 일례로 계약 당일에 등기부등본을 새로 발급해 확인해야 함에도 ‘뭐 그럴 필요가 있을까’ 싶은 마음으로 생략하기도 한다.

등기부등본 확인은 잔금을 치를 때까지 확인

계약당일에도 등기부등본은 반드시 확인한다. 계약하는 주소는 반드시 지번 주소로 쓴다. 등기부등본에 나와 있는 주소와 현장 주소가 같은지 확인하고, 건물이나 땅의 주인이 같은지 확인한다. 아무 문제 없다는 말만 또다시 들을 수도 있으니 본인 스스로 확인해야 한다. 그리고 특약사항에 현재 등기부등본상 권리관계와 채권관계는 중도금과 잔금을 치를 때까지 변동이 없어야 하며, ‘만약 권리와 채권 관련해 변동사항이 생기면 본 계약은 해제하며, 이로 인한 비용은 매도인이 책임진다’는 문구를 넣는다.

원칙대로 하라

간혹 업계약서나 다운계약서를 계약 당일에 요구하는 일도 있다. 불법이므로 요구에 응하지 않도록 한다. 또 남의 묘가 불법으로 있어도 마음대로 처리할 수 없으므로 계약서에 언제까지 이장해준다는 조건을 특약사항에 반드시 넣도록 한다.

집 상황에 맞춰 협의하라

보일러나 수도, 전기, 상하수도 같은 기본설비의 고장유무도 확인하라. 수리와 비용은 어떻게 처리할 것인지, 전 주인이 해 준다면 언제까지인지 날짜도 정해두어야 한다. 상황에 맞춰 어떤 특약을 넣어야 할지 미리 사전에 협의하고 계약서에 그 내용을 쓰도록 한다. 시골은 도시의 매매와 다르다는 점을 명심하라! 모두 이상 없다는 말을 믿고 이사 왔는데 고장 나 있다면 속상할 테고 시비가 벌어지면 마음만 상할 뿐이다.
또 시골은 집집마다 수도가 연결돼 있어도 지하수를 쓰는 가구가 있다. 이럴 때 수도를 사용하지 않아도 기본요금을 매월 내는데 정산할 때 이 비용을 빠뜨리기도 한다. 각종 공과금과 세금 문제도 짚어 놔야 한다. 관련 관청에 문의해서 확인해 둔다. 미리 말해 둬도 부동산에서 준비해 놓지 않으면 계약 당일 우왕좌왕 복잡해진다. 한전이나 상수도, 세무서 같은 곳에 문의해서 밀린 것은 없는지 금액을 적어 둔다.

대리인과 계약 시 철저한 신분 확인

대리인과 계약할 때는 더 주의를 기울여야 한다. 알아서 잘 챙기지 않으면 낭패를 만나기 십상이다. 집주인과 대리인 주민등록증과 위임장, 인감증명서(집주인이 직접 뗀 것) 1통과 주민등록등본, 주민증과 주소지도 확인한다. 계약서에 주소지와 주민번호도 맞게 썼는지도 확인한다. 숫자가 하나라도 틀리면 안 되는 게 상식인데, 이럴 때에도 아무 문제 없다고 하는 경우가 있어서 골탕 먹는 수가 있다. 계약서에는 집주인을 적고, 그 아래에 대리인 성명을 기재한다.

서류상으로 세입자 유무 확인

현재 사려고 하는 집에 서류상으로 세입자가 등록돼 있는지도 살펴보아야 한다. 전 주인한테 부탁해서 서류를 받든지 면사무소에 동행해서 알아본다. 어떤 문제가 발생할지 알 수 없는 일이다. 미리 대비한다고 나쁠 건 없다. 아무 문제 없다는 말을 계약 당일에도 들을 수 있다는 걸 명심하라.
소유권 이전 시 필요 서류(매도인) - 인감증명서 1통(용도-부동산 매매용이라고 반드시 표기), 주민등록초본 1통(주소 이력 포함), 등기권리증(집문서), 인감도장
소유권 이전 시 필요 서류(매수인) - 주민등록초본 또는 등본 1통, 본인의 도장

부동산거래계약신고필증, 중개보험증서 챙기기

아울러 계약한 후에는 시청이나 군청에 부동산거래계약신고필증을 받아달라고 부동산에 부탁한다. 이중 계약을 막기 위한 최소한의 조치다. 한 집에 계약한 사람이 여러 명이면 재판할 때 신고필증이 근거가 되니까 반드시 필요하다. 중개대상물 확인설명서도 아파트를 계약할 때처럼 하나씩 설명해 주지 않는다는 걸 명심하라. 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 부동산중개보험증서도 챙겨 받아야 한다. 이 모든 일들을 시골 부동산은 대수롭지 않게 여긴다. 아무 문제없다거나, 본인이 책임진다고 각서까지 써 주기도 한다지만 이런 각서는 법적으로 별 효력이 없다. 부동산 성향에 따라서 다르겠지만, 지금껏 아무 문제없이 살아왔기 때문에 문제점으로 인식하지 않는 것이라고 짐작한다. 그런데 인터넷에는 부동산 말만 믿고 계약했다가 뒤늦게 문제가 생겨 애태우는 소리가 심심찮다. 모든 서류는 꼼꼼히 확인하는 수밖에 없다. 다시 한 번 강조하는데 섣부른 믿음은 고통만 불러올 뿐이다.
마지막으로 매매계약을 하고 체결일부터 60일 이내에 부동산 실거래가격 신고를 해야 한다. 이 부분은 앞서 <시골집 시세를 알아보자>편에 설명했듯이 부동산의 신고의무를 잊고 빠뜨리면 과태료는 집주인에게 나오므로 이 부분도 확인해둔다. 

남이영·<귀촌에 투자하라> 저자

http://all100plan.com/2020-newyear-sak2/