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부동산

재건축·재개발 투자, 이것만은 알고 하세요

앞으로도 주요 재건축 아파트의 뜨거운 열기는 지속되겠지만 정부 규제 등으로 과거와 같은 높은 수익률을 기대하기는 어렵다. 이런 상황에서 재건축·재개발 투자를 어떻게 해야 할까?

주택 공급이 필요한 도심지에는 주택 공급 방향이 기존 노후 주거지역 재정비 사업을 통한 공급으로 변할 수밖에 없는데 이를 재건축·재개발 사업이라고 한다. 시장에서도 주거 인프라가 갖춰지기까지 오랜 시간이 소요되는 신규 택지보다는 교통, 교육 등 생활권이 탄탄히 형성된 기존 주거 단지의 수요가 많다. 여기에 재건축을 통한 미래가치 상승 기대감까지 더해진 아파트 단지들은 주택시장의 가격을 선도하며 많은 투자자들의 관심을 받고 있다. 앞으로도 주요 재건축 아파트의 뜨거운 열기는 지속되겠지만 정부 규제 등으로 과거와 같은 높은 수익률을 기대하기는 어렵다. 앞으로 재건축·재개발 투자를 어떻게 해야 할까? 

재건축의 핵심은 대지지분과 무상지분율

아파트는 재건축을 하면 철거되고 땅만 남는데, 그 사업주체인 조합원이 가진 대지지분의 크기가 시공사가 제시하는 무상지분율의 중요한 결정 요소이다. 이에 따라 아파트의 무상배정 평형과 추가부담금, 사업 수익성이 정해진다. 따라서 재건축투자를 계획하고 있다면 가장 중요한 핵심 2가지는 대지지분과 무상지분율이라고 할 수 있다.
대지지분은 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눈 대지의 몫으로, 각 세대가 현재 가지고 있는 토지 소유분을 말한다. 아파트의 대지면적은 넓은 데 비해 세대수와 건축면적이 적고 좁을수록 대지지분은 늘어나게 된다. 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 뜻이다.
이는 재건축 사업을 할 때 수익에 큰 영향을 준다. 대지지분이 클수록 조합원이 무상으로 입주하게 되는 아파트의 평형이 커지고, 추가부담금은 줄어든다. 따라서 대지지분은 향후 시공사가 제시하는 무상지분율을 결정지어 무상배정 평형과 추가부담금 산정의 기준이 되기 때문에 대지지분이 재건축 아파트의 가치를 결정한다고도 볼 수 있다. 그래서 시세도 대지지분 기준으로 형성되어 있다. 만약 투자하고자 하는 재건축 아파트가 있다면 대지지분을 가장 먼저 확인하자.
무상지분율은 조합원이 추가 비용을 내지 않고 입주할 수 있는 평형을 대지지분 기준으로 나눈 비율이다. 조합원 입장에서 시공사의 아파트 브랜드, 건축 능력 등과 함께 시공사 선정에 가장 중요한 요소로 작용하는 것이 무상지분율이다. 예를 들어 18평형 아파트의 대지지분이 20평이고, 무상지분율이 150%로 정해진다면, 대지지분 20평에 무상지분율 150%를 곱한 30평형이 추가부담금 없이 입주할 수 있는 무상배정 평형이 된다. 만약 33평형에 입주한다면 30평형을 제외한 3평만큼의 추가부담금만 지불하면 되는 것이다. 
결론적으로 대지지분이 커서 재건축 사업에 유리한 여건이고, 브랜드있는 우량한 시공사가 높은 무상지분율을 제시한 아파트 단지라면 재건축 사업이 진행되는 다른 단지들과 비교했을 때 수익성이 높다.

재개발의 핵심 키워드는 개발이익 비례율과 권리가액

재개발 사업은 수익성을 나타내는 용어로 개발이익 비례율, 권리가액 이라는 용어를 사용하는데, 이 2가지가 재개발 사업의 핵심이다. 개발이익 비례율은 재개발 사업 이후 조합의 총 수입에서 총 사업비를 제외한 금액을 재개발 이전의 대지 및 건축시설의 총 평가액으로 나눈 금액을 말한다. 조합원 지분에 대한 재산평가액에 개발이익 비례율을 곱한 금액이 조합원 개인의 권리가액이 된다. 지역마다 차이가 있지만 보통 80~120% 정도다. 세입자나 조합원이 적어 일반분양이 많을 경우, 사유지의 비율이 높으면 비례율이 높게 평가된다.
권리가액은 재건축 사업으로 비교하면 무상지분액과 같은 개념이다. 예를 들어 조합원의 평가액이 2억원인데, 분양가액 3억원인 25평형에 배정되었고, 비례율이 90%라면 평가액에 비례율을 곱한 실제 권리가액은 1억 8천만원으로 인정된다. 이에 따라 추가부담금은 분양가액에서 권리가액을 뺀 1억 2천만원이 된다. 그러면 추가부담금과 비례율의 관계를 파악하고 수익성을 예측해보자. 예를 들어 비례율이 90%이고, 지분평가액이 2억원, 조합원 분양가가 3억원, 균등배분액이 2천만원, 국·공유지 불하대금이 3천만원일 경우를 살펴보자.

투기과열지구에서 제한되는 조합원 권리

현 정책상 투기과열지구에서는 재건축·재개발 조합원의 권리를 일부 제한하고 있다. 우선 투기과열지구 조합원 지위의 양도·양수가 제한된다. 투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립인가 이후에, 재개발 구역은 관리처분계획인가 이후에 조합원의 지위를 양도 및 양수할 수 없다. 이후에 조합원의 주택 또는 입주권을 양수받았다면 입주권을 취득할 수 없어 낮은 금액으로 보상받고 주택을 포기할 수 밖에 없다.
두 번째로 투기과열지구의 재당첨이 제한된다. 과거에는 투기과열지구에서 일반 분양에 당첨되었을 때만 5년 내 다시 일반 분양을 신청할 수 없도록 하였으나, 2018년 2월 9일 이후부터는 일반 분양과 조합원 분양에 당첨된 경우에도 5년 내에 다시 일반 분양 또는 조합원 분양을 신청할 수 없게 변경되었다.
마지막으로 투기과열지구에서 조합원은 하나의 주택만 분양받아야 한다. 2018년 2월 9일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 투기과열지구 또는 조정대상지역 내 재건축 사업은 여러 채를 소유하고 있는 조합원이라도 두 채 이상 공급하는 것이 금지된다. 

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원

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