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세금

1세대 1주택 비과세 꼼꼼하게 따져보기

2017년 8·2대책부터 시작된 부동산 대책으로 양도소득세 부담이 점점 증가하고 있다. 양도소득세를 징수할 때 가장 큰 혜택인 1세대 1주택 비과세 요건도 점점 강화되고 있는데 어떻게 변화하고 있는지 알아보자.

1세대 1주택 비과세 요건

1세대가 2년 이상 보유한 국내 소재 1주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세된다. 1세대란 본인과 배우자와 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속과 형제자매를 말한다. 배우자가 없더라도 본인의 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망·이혼한 경우, 국민기초생활보장법에 따른 중위소득의 40% 이상의 소득(월 702,877원)으로 보유한 부동산을 관리하며 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에도 1세대로 본다. 1세대 1주택을 적용받기 위해 소득이 없는 대학생 자녀에게 주택을 증여한 뒤 세대 분리를 하더라도 나이나 소득요건을 충족하지 않기 때문에 별도 세대로 인정받기가 어려우니 주의해야 한다. 1세대가 보유한 주택 수는 세대원이 보유한 주택을 합산해 판단한다. 주택 수에는 세대원이 보유 중인 주택과 주거용으로 사용 중인 오피스텔, 조합원 입주권이 포함된다. 분양권은 조합원 입주권과 달리 주택 수에 포함되지 않는다.
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 매매가 9억원까지는 비과세되고 9억원을 초과하는 부분은 양도소득세가 과세된다. 단순히 9억원을 초과하는 금액에 대해 세금을 계산하는 것이 아니라 전체 양도차익에서 매매가액 중 9억원을 초과하는 부분에 대해 양도소득세를 계산한다. 예를 들어 6억원에 구입한 아파트를 10억원에 판매할 경우 전체 매매차익인 4억원의 10%인 4천만원(=4억원×(10억원–9억원)÷10억원)을 양도차익으로 보고 양도소득세를 계산한다.
일반적으로 2년 이상 보유하면 비과세가 되지만 세법개정으로 2017년 8월 2일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주해야 비과세된다. 조정대상지역은 <표1>을 참조하면 된다. 
2년 거주요건은 취득일 당시 조정대상지역이었는지에 따라 적용 여부가 달라진다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었으나 양도 당시 조정대상지역이면 2년 거주 요건은 적용되지 않는다. 반대로 취득 당시는 조정대상지역이었으나 양도 당시 조정대상지역에서 해제된 경우에는 2년 거주 요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세가 가능하다. 

1세대 1주택자의 장기보유특별공제

1세대 1주택자는 장기보유특별공제를 적용할 때도 혜택이 있다. 장기보유특별공제는 3년 이상 부동산을 보유할 경우 보유 기간에 따라 매매차익의 일정 부분을 공제해주는 것이다. 일반적인 장기보유특별공제는 연간 2%(최대 15년 보유 시 30%)가 적용되지만 1세대 1주택자에는 연간 8%(최대 10년 보유 시 80%)가 적용된다. 세법개정으로 2020년 이후 매도하는 1세대 1주택자는 해당 주택에서 2년 이상 거주해야 연간 8%의 장기보유특별공제가 적용된다. 보유 중인 1주택에서 2년 이상 거주하지 않은 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않는다고 생각하는 경우가 많은데 일반적인 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%)는 적용된다.
2019년 12월 16일에 발표된 주택시장 안정화 방안에 따르면 1세대 1주택자에 적용되는 장기보유특별공제가 보유 기간(연 4%, 최대 10년 보유 시 40%)과 거주기간(연 4%, 최대 10년 거주 시 40%)으로 세분화된다. 해당 개정사항은 세법개정 후 2021년부터 양도하는 주택에 적용될 예정이다. 예를 들어 보유 기간은 10년이지만 거주 기간은 2년인 주택을 보유한 경우 2020년에 매도할 경우 적용되는 장기보유특별공제율은 80%지만, 2021년 이후 매도할 때는 48%의 장기보유특별공제율이 적용된다. 보유 기간보다 거주 기간이 짧은 1주택을 매도할 의사가 있는 경우 세금 비교를 통해 매도시기를 조절할 필요가 있다. 

일시적 2주택 비과세

일시적으로 2주택이 된 경우에도 일정한 요건을 갖춘다면 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 대표적인 경우가 이사 등 대체주택 취득으로 인한 일시적 2주택이다. 기존주택 구입일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용된다.
다만 주택의 소재지와 취득 시기에 따라 비과세 적용 기간이 달라진다. 조정대상지역 내 기존주택이 있는 상태에서 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역 내 주택을 추가로 구입한 경우는 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 기존주택을 양도해야 비과세가 된다. 해당 규정은 12·16 부동산 대책 때 더 강화되어 조정대상지역 내 기존주택을 보유한 상태에서 2019년 12월 16일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우에는 신규주택 취득일로부터 1년 이내 신규주택으로 세대 전원이 전입하고 기존주택을 매도해야 한다. 다만, 신규주택에 기존 임차인이 거주 중인 경우는 최대 2년을 한도로 기존 임차인의 임대차계약 종료 시까지 전입 기간과 매도 기간이 연장된다. 

임예지 NH농협은행 세무 전문위원

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