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성인의 나이가 된 뉴타운 사업 돌아보기

주택 개발사업 중 재개발·재건축만큼 친숙한 용어를 하나만 더 생각해보면 ‘뉴타운’이라는 단어를 떠올릴 수 있다. 뉴타운은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 국가 및 지방자치단체가 지정한 재정비 촉진사업이 이루어지는 지역을 말한다.

노후화된 주거지나 도시지역을 새롭게 개발하고자 하는 다양한 사업 방식 중에서 우리에게 가장 익숙한 사업의 형태로 재개발과 재건축 사업을 들 수 있다. 그리고 재개발·재건축만큼 친숙한 용어를 하나만 더 생각해보면 ‘뉴타운’이라는 단어를 떠올릴 수 있다. 뉴타운의 정식 명칭은 ‘재정비지구’로 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따라 국가 및 지자체가 지정한 재정비 촉진사업이 이루어지는 지역을 말한다. 

뉴타운 사업 돌아보기

뉴타운 사업은 노후화된 도시를 개발하여 새로운 도시를 구축하고, 이를 통해 지역들 사이의 발전 불균형을 완화하는 데 목적이 있다. 하지만 사업의 개발 범위가 ‘도시’ 단위로 크다 보니 기존의 재건축·재개발사업만으로는 사업의 목적을 달성하기 어려웠다. 이에 따라 특정 지역에 몇개의 재건축·재개발 구역을 지정한 후, 해당 구역 및 그 주변 환경을 대단위로 개선하는 뉴타운 사업을 시행하게 된 것이다. 이렇게 재건축·재개발 사업이 모여 뉴타운 지구를 구성하다 보니, 개별 사업지를 말할 때 ‘□□뉴타운 △구역’으로 말하기도 한다. 예를 들어, 한남 5구역도 ‘한남뉴타운 5구역’을 줄여 말하는 것이다.
 뉴타운 사업은 지금으로부터 약 20년 전인 2002년에 처음 도입되었다. 구체적으로 2002년 10월 서울에서 은평, 길음, 왕십리 지역이 뉴타운 시범지구로 지정되었고, 2003년 11월 2차 뉴타운 12개 지구, 2005~2006년 3차 뉴타운 11개 지구가 추가로 지정되어 현재 서울에서 총 26개의 뉴타운 지구가 지정되어 있다. 하지만 사업 경쟁력이 부족한 뉴타운 지구를 중심으로 사업이 중단되거나 지구 지정이 해제되는 사례도 빈번히 발생하였다. 이로 인하여 상대적으로 사업성이 우수하고 신축 주택에 대한 수요가 많은 서울 및 수도권을 중심으로 뉴타운 사업이 진행되고 있다. 
현재 시점을 기준으로 길음뉴타운 일부 구역을 제외하면 1차 뉴타운 사업은 종료되었으며, 2차와 3차 뉴타운 지구는 세부 구역별로 사업 시행 속도에 차이를 보인다. 예를 들어 거여·마천 뉴타운 2구역에서는 이미 입주가 이루어진 반면, 1구역은 최근에 구역지정이 이루어졌다. 따라서 거여·마천 1구역은 실제 입주까지 10년에 가까운 시간이 소요될 전망이다. 이 외에도 창신·숭인 뉴타운이나 중화뉴타운은 뉴타운 내 상당 구역에서 구역지정이 해제되어 뉴타운의 목적을 달성하기 어렵게 되었다. 이처럼 하나의 뉴타운이라고 해서 구역별로 동일한 평가 기준을 적용할 수 없으며, 세부 구역별로 사업 진행 단계나 특성을 구분해야 한다.

뉴타운 사업의 향후 전망

한편 뉴타운 사업은 구역별 사업 추진 단계에 변화가 발생할 때마다 시장의 관심이 증가하는 모습을 보인다. 예를 들어, 올해 1월 노량진 6구역에 관리처분인가가 나면서 노량진 뉴타운에 대한 시장의 관심이 확대되었다. 또한 최근에는 거여·마천 뉴타운이 공공재개발사업 후보지로 확정되고, 4구역의 시공사 선정이 이루어지면서 거여·마천 뉴타운에 관심이 집중되고 있다. 이렇게 사업 추진 단계가 바뀔 때마다 관심이 증가하는 것은 사업이 진행될수록 입주까지 남은 시간이 줄어들고 사업의 불확실성도 줄어들기 때문이다. 
이뿐만 아니라 하나의 뉴타운에서 A구역의 사업 진행속도가 빨라질수록 인접한 B구역 사업 진행 속도도 탄력을 받아 빠르게 진행될 수 있다. 그렇다면 올해 하반기 이후 사업 진행 단계에 변화가 있을 뉴타운 지구는 어디가 있을까? 우선 서울 동북권에서는 장위, 이문·휘경, 전농·답십리 뉴타운에 시장의 관심이 지속될 것으로 예상할 수 있다. 이들 뉴타운 지구에는 추진위원회가 구성되고 조합설립이 인가된 구역이 많아 당분간 사업이 안정적으로 진행될 가능성이 크다. 서울 서남권의 경우에는 이미 뉴타운에서 큰 관심을 받는 흑석, 노량진 뉴타운과 더불어 신길뉴타운에 대한 관심도 꾸준히 이어질 전망이다. 
이렇게 뉴타운의 오랜 역사에도 불구하고 꾸준하게 시장의 관심이 이어지는 이유는 뉴타운지구에 포함된 재건축·재개발 구역에 투자하는 것은 상대적으로 저렴한 가격으로 새 아파트를 가질 수 있는 가장 확실한 방법이기 때문이다. 그렇지만 초기 투자금의 규모도 크고, 실제 입주까지 상당한 시간이 소요된다는 명확한 단점도 갖고 있다. 따라서 뉴타운에 투자를 고민하는 사람이라면 자신의 거주특성이나 투자 성향 등을 면밀하게 살펴보고 체계적인 계획을 수립할 필요가 있다. 

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원

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