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집값 올랐는데 주택연금 더 받을 수 있나요

고령화가 진전되면서 주택연금 가입자도 빠르게 증가하고 있다. 그런데 최근 주택가격이 상승하면서 주택연금을 중도해지하고, 다시 가입하면 연금을 더 많이 받을 수 있는지 궁금해하는 가입자들이 늘고 있다.

집값 오르자 주택연금 중도해지자 증가

주택연금이란 고령자가 살고 있는 집을 담보로 맡기고 연금을 받는 제도이다. 부부 중 연장자가 만 55세 이상이고, 부부 기준 1주택 소유자이거나 다주택자일 경우 보유한 주택 가격이 시가 9억원 이하면 가입신청을 할 수 있다. 그리고 연금수령방법을 종신지급방식으로 정하면 주택소유자와 배우자가 모두 사망할 때까지 연금을 받는다.
이처럼 자기 집에 살면서 안정적으로 노후소득을 확보할 수 있다는 것이 알려지자 가입자가 꾸준히 늘면서 매년 그 숫자가 1만명 넘게 늘고 있다. 2020년 6월 말 기준으로 주택연금 가입자는 7만 6,158명이다. 이들의 평균 연령은 72세이고, 담보로 맡긴 주택의 평균 가격은 3억원, 매달 102만원의 연금을 받고 있다.
주택연금 가입자가 받는 연금액은 가입자의 나이와 주택 가격에 따라 결정된다. 가입자의 나이가 많을수록, 가입 당시 담보주택 가격이 비쌀수록 연금을 더 많이 받는다. 일단 가입 당시 연금액이 결정되면 나중에 집값이 오르든 떨어지든 상관없이 동일한 연금을 수령한다. 그래서 가입하고 집값이 크게 상승하면 가입자 입장에서는 불만이 생길 수밖에 없다. 지금 주택연금에 가입하면 연금을 더 많이 받을 수 있을 텐데, 일찍 가입해서 연금을 덜 받고 있다는 생각이 들 수밖에 없다.
그래서인지 2020년 들어 주택연금 가입자 중에 중도해지자가 크게 늘었다. 2020년 9월 말까지 중도해지자는 1,975명으로 2019년 1,527명보다 29.3%나 증가했다. 개인 사정으로 해지하는 사람도 있지만, 집값이 크게 오르자 중도해지하고 다시 가입해 연금을 더 받으려는 사람도 있다.

주택연금 재가입 시 주의할 점

그렇다면 주택연금을 중도해지하고 재가입하면 연금을 더 받을 수 있을까? 가능하지만 몇 가지 고려해야 할 것이 있다. 우선 재가입 시점을 살펴봐야 한다. 주택연금을 이용하다가 중도에 해지하는 경우에는 해지일로부터 3년 동안 동일 주택을 담보로 주택연금에 다시 가입할 수 없다. 다만 재가입 시점의 주택가격이 직전 가입시점의 주택가격보다 낮거나 같은 경우에는 바로 재가입할 수 있다.
따라서 연금을 더 받으려는 목적으로 주택연금을 해지하고 다시 가입하려고 할 때에는 최소 3년간 생활비를 댈 만한 소득원이 있는지 살펴봐야 한다. 그리고 재가입 시점의 주택가격이 9억원을 넘어가면 다주택자의 경우 아예 주택연금에 가입할 수 없고, 1주택자라도 담보가치를 9억원까지만 인정한다는 점도 유의해야 한다.
그리고 초기보증수수료도 고려해야 한다. 주택연금 가입자가 장수하거나 담보주택 가격이 크게 하락하면 집값보다 주택연금 부채가 더 클 수도 있다. 이렇게 되면 가입자가 사망한 다음 상속인이 주택을 처분하더라도 부채를 전부 갚지 못할 수도 있다. 초기보증료는 이때 발생하는 손실에 대비하기 위한 보험료라고 생각하면 된다. 주택연금 가입자는 가입 당시 주택가격의 1.5%를 초기보증료로 부담해야 한다. 만약 담보주택 가격이 3억원이면 초기보증료는 450만원이다. 주택연금을 이용하다가 중도해지하는 경우에는 별도의 중도상환수수료는 내지 않아도 되지만, 초기보증료는 돌려받을 수 없다. 그리고 재가입할 때 다시 초기보증료를 납부해야 하므로 부담이 클 수밖에 없다.
마지막으로 주택연금의 본질이 대출이라는 점도 잊지 말아야 한다. 주택연금 가입자가 사망하면, 상속인은 담보주택을 처분해 그동안 가입자가 받았던 연금과 수수료, 여기서 발생한 이자를 갚아야 한다. 그리고 부채를 상환하고 남은 돈은 상속인 몫으로 돌아간다. 주택연금을 재가입해서 연금을 더 받으면 자녀에게 돌아갈 몫은 그만큼 줄어들 수밖에 없다.

종신지급방식 수령액은 매년 변동

주택연금을 수령하는 방식은 크게 종신지급방식과 확정기간방식이 있다. 확정기간방식은 가입자가 선택한 기간 동안 연금을 수령하는 방식이다. 이에 비해 종신지급방식은 주택 소유자와 배우자가 모두 사망할 때까지 연금을 수령하는 방식이다.
종신지급방식 연금수령액은 주택가격상승률, 기대수명, 금리를 반영해 매년 한 번씩 조정하고 있다. 2020년에는 3월 4일에 연금수령액이 조정되었는데, 기대수명의 증가와 금리 상승을 반영해 연금액이 평균 1.5% 줄어들었다. 기대수명이 늘어난다고 해도 나이에 따라 증가 정도가 다르기 때문에 연금액 하락폭도 가입자의 연령이 어릴수록 커지게 된다. 실제로 2020년 연금수령액 변동 이후 60세는 3.9%, 70세는 2.9%, 80세는 1.3% 연금액이 감소했다.
주택연금에 가입한 다음에는 집값이 떨어지든, 이자율이 오르든, 기대수명이 늘어나든 상관없이 처음 가입할 때 정해진 연금액을 본인과 배우자가 모두 사망할 때까지 받는다. 하지만 주택연금을 해지하고 재가입하게 되면 매년 조정되는 종신연금 수령액에 영향을 받게 된다. 

NH농협은행 All100자문센터

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