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부동산

임대차 3법과 전세 공급대책

다주택자는 세금 때문에, 1주택자는 더 좋은 주택으로의 이전 때문에, 무주택자는 내집마련으로 고민이다. 그런데 최근 매매에 대한 고민이 임대로 확대되었다. 바로 최근 가장 이슈가 되고 있는 임대차 3법과 전세난 이야기다.

임대차 3법의 핵심은?

현재 가장 뜨거운 부동산 이슈는 지난해 7월 31일부터 시행된 임대차 3법과 전세난이다. 임대차 3법은 임대인과 임차인 모두에게 해당하는 내용으로 핵심은 ‘계약갱신청구권’ 확대와 ‘전월세상한제’라고 할 수 있다.
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 기존 임대기간 2년에서 1회 계약갱신을 청구하여 총 4년 동안 거주할 수 있는 권리이고, 전월세상한제는 임대차 계약갱신 시 임대료 인상률을 5%로 제한하는 법이다. 이와 함께 2021년 6월부터는 전월세신고제를 도입해 전월세도 실거래가를 공개하여 데이터화한다.
하지만 갑작스러운 법 시행으로 혼란이 가중되어 주택 매매와 전세시장 모두 불안정한 상태가 이어지고 있다. 기존 임차인 입장에서는 계약만료 시 2년간 더 거주할 수 있어 안정성을 확보했지만, 신규로 전세를 구하는 경우에는 기존 전세 매물이 시장에 나오지 않아 찾기 어렵다. 또한 임대인 입장에서는 신규 임차인과 계약할 때 4년을 고려한 높은 전세보증금과 월세로 계약을 하려고 하니 전세가격이 급등한다. 초저금리가 당분간 지속될 것으로 예상되는 가운데 종합부동산세 등 주택 관련 세금이 급증해서 월세나 반전세로의 전환이 더욱 가속화될 것으로 보인다.

전세대책으로 총 11만 4천 가구 추가 공급

전세난에 대한 대책으로 지난해 11월 19일 ‘서민 중산층 주거안정 지원방안’이 발표됐다. 단기 공급 방안 4가지와 중장기 방안 2가지로 총 6가지의 주요 전세대책인데, 간략히 정리하면 2021년과 2022년에 걸쳐 총 11만 4천 가구(수도권 7만 가구)의 전세형 주택을 추가 공급하겠다는 것이고, 특히 21년 상반기까지 총 물량의 40% 이상을 집중 공급해 단기간 전세난을 해소하겠다는 계획이다.
그러나 아쉽게도 전세난을 겪고 있는 수요자들이 원하는 입지와 주택 유형과는 거리가 있어 실효성 측면에서 주거안정을 기대하기는 어려울 것으로 보인다. 실제로 전세대책 이후 SH공사가 매입한 다세대·다가구주택을 시세의 30~50% 수준으로 임대하는 ‘신혼부부 매입임대주택Ⅰ’ 입주자 청약 결과, 총 277가구 공급에 276명이 청약해 모집가구수를 채우지 못했다. 25개 주택형 가운데 절반 이상인 16개 주택형이 미달됐으며 신청건수가 1건도 없는 주택형도 있었다.

수요자 중심의 시장 세분화

주택가격이 급등한 최근 3년의 트렌드를 보면 양극화에서 초미세 양극화로 변화하고 있다. 2017년 하반기 ‘똘똘한 한 채’에서 시작된 양극화 현상은 시간이 지나면서 ‘마용성’(마포·용산·성동), ‘수용성’(수원·용인·성남) 등의 신조어가 생기면서 특정 지역 가격 급등으로 이어졌다. 최근에는 ‘엘리트’(잠실 엘스·리센츠·트리지움), ‘미미삼’(월계 미성·미륭·삼호) 등의 아파트 단지들로, ‘아리팍’(아크로리버파크), ‘마래푸’(마포래미안푸르지오) 등의 개별 단지로까지 좁혀지면서 특정 지역에서 특정 단지, 개별 단지로 세분화되었다.
이런 세분화는 부동산 규제에 따른 수요자들의 본능적인 반응이다. 임대차시장도 마찬가지다. 절대적인 공급물량도 중요하지만 임차인들이 원하는 주택유형, 입지가 중요하다.
이미 활성화된 부동산시장은 수요와 공급에 의해 가격이 형성되고, 대부분의 정보가 투명하게 공급되고 있다. 사람들은 주택을 사용가치로만 보지 않고 자산가치로도 인식하기 때문에 가격이 저렴하다는 이유만으로 선택하지는 않는다. 시장에서 가격이 올라가는 특정 부동산은 더 많이 공급하라는시장의 신호다.
가격의 움직임을 보고 무엇을 더 생산해야 하는지 알 수 있다. 빌라보다 아파트 가격이 더 많이 오르면 아파트를 더 많이 공급하라는 신호로 해석하면 된다. 수요자 중심의 시장이 정책과 조화를 이루어 국민의 주거안정에 기여하고 주택 시장이 안정화되었으면 한다. 

김효선 NH농협은행 부동산전문위원

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