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부동산

새로운 투자 수단으로 떠오르는 리츠(REITs)의 재발견

과거에 상대적으로 물가가 저렴한 동남아시아지역 여행을 다니다 보면 특별한 계획 없이도 경제적인 여유를 바탕으로 장기간 관광지에서 체류하는 고령의 여행자들을 만날 수 있다.

안정적인 소득을 바탕으로 노후를 즐기는 사람들의 대표적인 투자 수단 중 하나인 리츠(REITs)는 우리나라에선 사람들에게 생소하지만, 미국이나 호주 등에서는 상당히 보편적인 투자 상품으로 활용되고 있다. 그런데 리츠의 본고장인 미국에선 최근들어 리츠 시장이 빠르게 변화하고 있다. 통계적으로 미국 전체 인구에서 리츠를 보유하고 있는 사람은 2001년 20%에서 2019년말 기준 45% 수준으로 두 배 이상 증가하였다. 이러한 변화는 리츠라는 투자상품이 가진 매력이 과거보다 훨씬 더 커졌기 때문으로 해석할 수 있다.

과거와는 달라진 리츠의 투자 매력

사실 10년 전까지만 해도 리츠는 주로 안정적인 노후를 대비하는 연금형 상품으로만 인식되었다. 상대적으로 안정적인 부동산에 장기적으로 투자하고 매년 5~10%에 달하는 배당수익률을 기록할 수 있다 보니, 실물 부동산에 직접 투자하지 않고도 매달 임대소득을 받을 수 있기 때문이다. 그런데 최근에는 리츠를 단순한 연금형태의 상품으로 인식하기보다 새로운 투자 상품으로 바라보는 인식이 확대되고 있다. 리츠에 관한 인식변화의 첫 번째 이유는 리츠의 투자 수익률이 과거보다 상승했기 때문이다. 리츠는 배당수익률뿐만 아니라 자산(주식)가치 상승에 따른 수익도 얻을 수 있는 투자상품이다. 이렇게 자산수익률과 배당수익률을 합한 것을 ‘총수익률’이라고 말하는데, 리츠의 장기적인 ‘총 수익률’은 다른 투자자산보다 양호하면서도 안정적이다. 실제 최근 리츠 수익률을 살펴보면 국내 시가총액 상위 5개 리츠의 2021년 예상 배당수익률이 최소 연 4.5%에서 최대 연 7.5%에 이른다.
여기에 리츠의 자산수익률도 올해 대부분 10% 이상을 기록하고 있어 이들의 합계인 ‘총 수익률’은 과거에 비해 상당히 높을 것으로 예상한다. 물론 자산수익률은 시장의 상황에 따라 언제든지 변할 수 있지만, 저금리에 따른 리츠 시장에 대한 시장의 관심 확대는 장기적인 수익률 확대에 긍정적인 영향을 미치고 있다. 이러한 수익률 상승은 국내뿐만 아니라 전 세계 리츠 시장에서 공통적으로 나타나고 있다.
두 번째로 물가상승에 관한 우려가 리츠 투자에 대한 관심을 더 확대시키고 있다. 일반적으로 물가상승은 금리를 상승시키는 요인으로 작용한다. 부동산은 금리가 오르면 금리 상승분을 임대료에 전가하여 임대수익을 상승시킬 수 있다. 그러므로 물가상승에 관한 우려가 확대될수록 리츠의 수익률은 더 높아지는 것이다. 올해 들어 미국의 소비자물가지수(CPI)가 급증하는 가운데 4월에는 4.2% 상승한 것으로 발표되었다. 이렇게 물가상승의 우려가 현실화되자 리츠의 지수수익률이 연초 대비 15%에 달할 정도로 크게 상승하였다. 이러한 측면에서 리츠는 개인투자자가 안정적으로 포트폴리오를 구성할 수 있도록 만들어준다.
마지막은 리츠가 최근 소액투자 트랜드에 가장 적합한 투자방식이기 때문이다. 최근 2030세대에서 유행하는 소액투자는 부동산뿐만 아니라 리셀(한정판 상품을 재판매하는 시장)이나 명품, 저작권 시장으로 확대되고 있다. 이러한 투자의 특징은 개인이 직접 사기에 거액이지만, 앞으로 가치가 상승할 것으로 예상하는 물건의 일부 지분을 사들이고 가격이 상승한 이후 수익금을 지분만큼 돌려받는 데 있다. 이렇게 리츠는 최신 투자 트렌드와 근본적인 개념이 동일하다보니 젊은 세대가 큰 부담을 갖지 않고 시장에 접근할 수 있는 것이다.

리츠 투자 시 주의할 점은?

이렇게 인식의 변화를 거듭하는 리츠 시장에서도 투자 시 잊지 말아야 할 원칙이 있다. 우선 ‘리츠 투자는 부동산에 투자하는 것과 같다’고 생각해야 한다. 일반적으로 부동산 투자는 자금을 묻어둔다는 표현을 쓸 정도로 다른 자산에 비해 투자기간이 길다. 리츠의 장기수익률은 결과적으로 부동산의 수익률에 수렴하는 만큼 실물 부동산에 투자하는 마음으로 리츠에 투자한다면 장기적으로 높은 수익률을 달성할 수 있을 것이다. 또한 꾸준한 투자가 필요하다. 리츠는 주식거래를 통한 직접투자 이외에도 펀드나 ETF 등 다양한 금융상품을 활용하여 편리하게 투자할 수 있다. 이렇게 편리한 투자가 가능하다는 것은 리츠의 큰 장점이다. 일반적으로 부동산을 구입하기 위해 적금을 통해서 목돈을 마련했다면, 리츠는 여유자금이 생길 때마다 꾸준히 투자를 이어나감으로써 적립식으로 운영을 해나갈 수 있고, 장기로 투자할 수도 있다. 따라서 가능한 어린 시절부터 리츠 투자를 시작하는 것을 추천한다. 이러한 원칙만 기억한다면 최근 새로운 투자처로 부상하는 리츠를 활용하여 쉽고 편하고 안정적인 부동산 투자가 이루어질 것으로 기대한다. 

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원

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