조정대상지역의 해제, 달라지는 세금은?

지난 9월 21일, 국토교통부에서 지방 광역시·도 지역의 주택 규제지역을 일부 해제한다는 내용을 발표했다. 특히 주택 세금에 영향을 주는 조정대상지역의 경우 수도권 및 세종 지역을 제외한 나머지 지역은 모두 해제가 되었다. 이로 인해 조정대상지역에 주택을 취득, 보유, 양도할 때의 세제에 변화가 생기게 되는데, 어떠한 변화가 있는지 알아보도록 하자.

양도소득세

② 1세대1주택 2년 거주요건 적용 배제
2017년 8월 2일부터 조정대상지역이 지정된 후 주택을 취득하고, 1세대1주택 양도시 비과세를 받으려면 기본 조건인 2년 보유와 더불어 2년 거주요건까지 갖추어야 했다. 하지만, 조정대상지역이 해제된 이후 취득한 주택은 2년 보유만 해도 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용이 가능하다. 단, 여기서 가장 주의해야할 점은 주택 취득 당시에 조정대상지역 이었다면, 이후에 해당 주택이 조정대상지역에서 해제되더라도 1세대1주택 비과세 적용시 2년 거주요건을 충족해야 한다는 점을 놓치지 말아야 한다.

③ 일시적 1세대 2주택 적용기간 변경
종전주택이 조정대상지역에 있으면서 신규주택 역시 조정대상지역에 있는 경우 종전주택을 신규주택 취득일로 2년 이내에 양도시 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다. 하지만 종전주택, 신규주택 중 하나라도 조정대상지역이 아닌 경우 종전주택 양도 기한이 2년에서 3년으로 늘어난다. 하지만, 이 역시 양도기한을 정하는 기준은 신규주택을 취득할 당시 조정대상지역 여부이므로 해제 이후 신규주택을 취득한 경우에만 그 기한이 늘어난다.

종합부동산세

④  종합부동산세 중과세율 적용 변화
주택 수에 따라 종부세 역시 세율변화가 있다. 3주택을 보유하거나 조정대상지역에 2주택을 보유한 경우 종부세 중과세를 적용받게 된다. 하지만 올해 종부세에서는 조정대상지역에 2주택을 보유했으며 1채가 이번 발표에서 조정대상지역에서 해제되더라도 세율 변화는 없을 것이다. 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일로 그 이후의 변화는 다음해 6월 1일부터 적용 될 것이기 때문이다.

취득세

⑤ 취득세 중과세 적용 변경

조정대상지역에 2주택, 3주택 째를 취득할 때부터 8~12%의 중과세율을 적용받는다. 조정대상지역에서 해제된다면 그 지역에 2주택째를 취득하더라도 일반세율인 1~3%를 적용받을 수 있다. 단, 이러한 경우라도 3주택째부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 중과세율을 적용 받는다.
증여취득세를 적용할 때도 차이가 있다. 조정대상지역의 공시가격 3억 이상의 주택을 증여받을 때 12%의 중과세를 적용받는데, 조정대상지역이 해제된다면 공시가격 여부와 관계없이 증여취득세율을 3.5%로 적용받는다.

양도소득세, 종합부동산세, 취득세 세 가지 세금에서 조정대상지역 해제가 만드는 변화를 알아보았다. 조정대상지역을 피해가기만 해도 소위 말하는 주택 세금 폭탄을 피할 수가 있어 주택을 취득, 보유, 양도할 때 유리한 부분이 많아진다. 하지만 조정대상지역이 지정된 시기가 중요하듯 해제되는 시기가 언제인지도 중요하다. 이번 발표 역시 9월 21일에 되었지만, 이 발표의 효력은 9월 26일부터 생긴다. 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 역시 취득 당시에 조정대상지역 여부가 결정하므로 취득 당시 조정대상지역이었다면 해제 여부와 관계없이 거주요건을 지켜야 하는 등 여전히 주의할 점이 많다.