대표적인 전세 사기 형태로 ‘깡통전세’를 많이 이야기하는데, 깡통전세의 정확한 의미와 주로 발생하는 형태를 살펴볼 필요가 있다. 깡통전세는 전세가격과 주택 매매가격에 큰 차이가 없어 주택이 경매에 넘어가더라도 전세보증금을 돌려받기 어려운 집을 의미한다. 예를 들어 전세 계약을 체결할 당시 주택가격이 2억원이고, 이 주택에서 1억 6,000만원을 보증금으로 하는 전세 계약을 맺었다. 그런데 전세 만기 시점에 집값이 5,000만원 하락하여 보증금보다 낮은 1억 5,000만원이 되면 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려주기 힘들어진다. 이렇게 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우를 깡통전세라고 말하는데, 주로 내 자본금은 최소한으로 투입된 ‘갭투자’ 상황에서 ‘깡통전세’가 발생할 가능성이 크다.
한편 이런 깡통전세는 주로 신축빌라에서 많이 일어난다고 알려져 있다. 그 이유는 주로 신축빌라를 분양할 때 ‘신축’이라는 이유로 전세 가격을 높게 받고 분양업자는 전세금보다 조금 더 높은 가격으로 갭투자자에게 집을 팔아버리기 때문이다. 갭투자자인 주택 소유자는 세입자의 보증금을 대부분으로 집을 구매했기 때문에 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 깡통전세가 되어버리는 것이다. 물론 신축빌라가 아니라 아파트에서도 얼마든지 깡통전세가 발생할 수 있다. 최근 일부 지방 아파트에서는 전세가격이 매매가격의 85%를 넘는 지역들도 있는데, 이론적으로 이 지역의 주택가격이 15% 하락하면 바로 깡통전세가 된다. 이렇게 깡통전세는 전세가격 대비 매매가격이 높은 지역에서 발생할 가능성이 크다 보니, 전세가율(전세가격 대비 매매가격)이 낮은 수도권보다 지방에서 발생 가능성이 매우 크다. 지역별로 살펴볼 때 경북 포항, 경남 창원, 전북 군산, 전남 광양, 충남 당진 등 일자리가 많은 지역은 다른 지역보다 주택 수요가 많다 보니 집값에 비해 전세가격도 높다. 이로 인해 갭투자자에게 매력적인 투자 대상으로 비칠 수 있고, 주택가격 하락기에는 깡통전세 발생 가능성도 크다고 볼 수 있다. ‘광양’이나 ‘포항’의 경우 2019년 외지인 주택 구입 비중이 60%에 달할 정도로 갭투자의 성지로 불렸는데, 2~3년이 지난 지금은 깡통전세의 최대 위험 지역으로 분류되고 있는 이유도 여기에 있다.

한편 깡통전세 말고도 정말 다양한 전세 사기 수법들이 있다. 오래전부터 실소유자가 아닌데도 이를 속이고 계약을 체결한 후 보증금을 가로채는 사례가 많이 있었고, 해당 주택에 저당권이 설정되어 있거나 압류가 진행되고 있다는 사실을 숨긴 채 전세 계약을 체결하는 사례도 많았다. 하지만 최근에는 각종 정보를 빠르게 확인할 수 있게 되면서 이런 형태의 사기는 많이 줄어들었다. 최근에는 보증보험만 가입할 수 있으면 내 보증금은 안전하다는 생각의 빈틈을 노려 보증보험 가입이 불가능한 건물인데도 이를 속이고 임대차 계약을 체결하는 경우가 증가하고 있다. 특히 위반건축물은 전세보증보험에 가입할 수 없다는 사실을 잘 모르는 경우가 많아 이런 허점을 노리는 전세 사기도 있다. 
이런 전세 사기로부터 내 자산을 지키는 방법은 첫째도 둘째도 예방이 가장 중요하다. 예방의 첫 번째는 시세 확인이 어려운 주택은 전세 입주를 최대한 피하는 것이다. 신축이라는 프리미엄에 이끌려 계약하기보다 안정성을 위하여 최소한 한두 차례 임차인이 바뀐 집을 선택한다면 깡통전세 가능성이 크게 줄어들 수 있다. 그리고 전세(임대) 보증보험은 반드시 가입하는 것도 중요하다. 최근에는 포털 사이트를 통해서도 전세보증보험 가입이 가능하고 다양한 할인도 제공되는 만큼 반드시 가입하는 것이 필요하다. 마지막은 가장 기본이 되는 서류들은 반드시 한 번 더 확인하는 것이다. 건축물대장으로 위반건축물 여부를 확인하고, 등기부 등본에서 소유자 및 근저당권 설정 여부들을 정확히 확인해야 한다. 필요에 따라 국세나 지방세 체납 여부 등도 확인할 필요가 있고, 반드시 계약당일 날짜에 맞춰 발급된 서류로 확인해야 전세 사기로부터 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.